La loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, publiée au Journal officiel le 28 juillet 2023 et décomposée en trois chapitres, s'est attelée à mieux réprimer le squat, à sécuriser les rapports locatifs et à renforcer l'accompagnement des locataires en difficulté.
Une meilleure répression du squat
Et pour cause, cette loi a créé deux nouvelles incriminations, prévue aux articles articles 315-1 et 315-2 du Code pénal relative à l'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel.
Aux termes de la première disposition, l'introduction dans un tel local à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et le maintien dans le local à la suite de cette introduction sont punies de deux ans d'emprisonnement et de 30.000 € d'amende.
La seconde disposition précitée vise quant à elle le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois : comportement passible de 7.500 € d'amende.
Par ailleurs, la loi, au visa de l'article 226-4 du Code pénal, a triplé les peines encourues en matière de violation de domicile, sanctionnant de trois ans d'emprisonnement et 45.000 € d'amende les personnes s'introduisant dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Les mêmes sanctions s'appliquent aux personnes mettant à disposition d'un tiers, en vue qu'il y établisse son habitation moyennant le versement d'une contribution ou la fourniture de tout avantage en nature, un bien immobilier appartenant à autrui, sans être en mesure de justifier de l'autorisation du propriétaire ou de celle du titulaire du droit d'usage de ce bien, en application de l'article 313-6-1 du même code.
Une sécurisation des rapports locatifs
La loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a fait obligation à chaque contrat de bail d'habitation de contenir une clause prévoyant la résiliation la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Aussi, le délai devant séparer le commandement de payer et la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement est passé de deux mois à six semaines. Le délai minimal devant séparer l'assignation aux fins de constat de la résiliation de l'audience est également ramené à six semaine, au lieu de deux mois.
De plus, l'octroi des délais de paiement par le juge à la demande du locataire est subordonné au fait que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu'il ait repris le règlement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. La suspension des effets de la clause résolutoire en cas de délais de paiement n'est plus automatique: il revient au locataire d'en demander le bénéfice explicitement.
S'agissant des délais de grâce pour quitter les lieux, ces derniers ont été ramenés à une durée maximale d'un an (contre trois auparavant), en application de l'article L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution. De plus, le juge ne peut pas les accorder aux locataires de mauvaise foi ou lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
L'accompagnement des locataires en difficulté
L'organisation des Commissions spécialisées de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été revue par la loi précitée. Ainsi, chaque CCAPEX est désormais coprésidée par un représentant de l'Etat dans le département, le président du conseil départemental et le président de la métropole lorsqu'il assure la gestion d'un fonds de solidarité intercommunal.
Les CCAPEX ont également vu leur rôle redéfini: ces dernières devant coordonner, évaluer et orienter le dispositif de prévention des expulsions locatives, décider du maintien ou de la suspension de l'aide personnelle au logement lorsque le bénéficiaire ne règle pas la dépense de logement, orienter et répartir entre ses membres le traitement des signalements de personnes en situation d'impayé locatif et enfin délivrer des avis et des recommandations à toute personne susceptible de participer à la prévention de l'expulsion, ainsi qu'aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d'impayé ou de menace d'expulsion.
Le Cabinet se tient à votre disposition pour vous assister sur vos problématiques afférentes à la gestion locative et vous accompagner dans vos démarches voire procédures judiciaires s'y rapportant.
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