La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement a créé un nouveau dispositif d’expropriation des « immeubles indignes à titre remédiable ».
Par ailleurs, par une série de jugement des 23, du 24 et 25 avril 2024, le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a eu à juger de plusieurs affaires se rapportant à l’expropriation d’immeubles relevant de la catégorie des immeubles indignes à titre irrémédiable, ce qui lui a permis de consolider le mode de calcul de l’indemnité d’expropriation dans ce cas de figure.
Il est donc opportun de revenir sur la manière dont il faut déterminer la valeur vénale dans ces deux situations. Nous reprendrons ici l’ordre de leur présentation dans le Code de l’expropriation.
1°) Le calcul de l’indemnité d’expropriation des immeubles indignes à titre irrémédiable
Selon l’article L. 511-1 du Code de l’expropriation, les immeubles qualifiés d’indigne à titre irrémédiable sont ceux qui ont fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter ou d'utiliser.
Pour déterminer l’indemnité d’expropriation, il faut appliquer l’article L. 511-6 du Code de l’expropriation, qui pose en principe que le juge doit appliquer la méthode dite de la « récupération foncière ». Elle consiste à évaluer le bien à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par la démolition des constructions. Il existe des exceptions, notamment lorsque le propriétaire occupait les lieux au moins deux avant la notification de l’arrêté emportant déclaration d’utilité et prononçant le caractère cessible des biens.
Par jugement en date du 23 avril 2023 (RG 23 / 00050), le juge de l’expropriation de Bobigny a estimé que le propriétaire exproprié pouvait bénéficier de cette exception même si le bien était squatté, de sorte qu’il ne pouvait plus y habiter. Le juge observe que ce propriétaire avait engagé des démarches en vue de l’expulsion des squatteurs.
Dans ses jugements du 24 et du 25 avril, il a procédé au calcul de la valeur du terrain nu, la méthode consistant à comparer le bien à évaluer, à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Il s’agit de la méthode classique d’évaluation dite « par comparaison ».
Par ailleurs, il précise que le coût de la démolition du bâti doit être déterminé en considération de la surface développée pondérée hors œuvre (SDPHO). A cet effet, la superficie de chaque niveau est mesurée « hors œuvre », c’est-à-dire murs extérieurs compris et affectée d’un coefficient particulier tenant compte de l’usage et de la structure de chaque niveau.
2°) Le calcul de l’indemnité d’expropriation des immeubles indignes à titre rémédiable
Selon l’article L. 512-1 du Code de l’expropriation, il s’agit des biens :
ayant fait l’objet, au cours des 10 années civiles précédentes, d’au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité « ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation » qui n’ont pas été intégralement exécutées ou ont dû être exécutées d’office ;
nécessitant des mesures de remise en état pour prévenir la poursuite de la dégradation ;
pour lesquels un projet de plan de relogement a été établi s’ils sont à usage d’habitation et occupés et que la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants justifie une interdiction temporaire d’habiter.
Il s’agit de conditions cumulatives.
La méthode d’évaluation est définie à l’article L. 512-5 du même code. La méthodologie appliquée reprend largement la méthodologie habituelle.
Il faut en principe fixer la valeur du bien la valeur par référence à des mutations ou à des accords amiables portant sur des biens situés dans le même secteur et se trouvant dans un état de dégradation ou d'insalubrité comparable. Il s’agit de la méthode précitée d’évaluation par comparaison.
Lorsque ces références sont en nombre insuffisant et que des opérations sur des biens de meilleure qualité sont retenues pour déterminer la valeur du bien, un abattement est pratiqué sur les montants des opérations retenues, en fonction de la dépréciation résultant de la dégradation et de l'insalubrité du bien. On retrouve une pratique connue du juge de l’expropriation (par exemple : CA Paris, Pôle 4, chambre 7, 28 mars 2024, n° 23/00355).
L’article L. 512-5 précise que l’abattement « comprend le montant des travaux ou autres mesures propres à remédier à la situation ayant justifié la prise d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité non réalisés prescrits par les arrêtés non exécutés », ce qui ne semble pas avoir été clairement établi par la jurisprudence existante.
Réf. :
Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny, 24 avril 2024, n°23/00040 (référence non publiée)
Comments