Le propriétaire exproprié qui subit une moins-value en raison des fautes commises par un syndic, peut engager sa responsabilité, mais il doit le faire dans le délai de prescription de cinq ans.
L’affaire commentée ici concerne le propriétaire d’un lot de copropriété, au sein d’un ensemble immobilier qui avait fait l’objet d’une expropriation. Ce propriétaire reprochait au syndic un défaut d’entretien à l’origine de l’immeuble, ce qui aurait affecté le montant de l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation.
1. Sur les règles de procédure applicables
L’office du juge de l’expropriation est très limité : il a pour seule fonction de fixer les indemnités couvrant le préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation devant être versées aux expropriés (article L 321-1 du Code de l’expropriation).
Une action diligentée par un exproprié à l’encontre du syndic devant le juge de l’expropriation serait donc irrecevable.
Il en résulte d’une part, que l’action à l’encontre du syndic doit être formée devant le juge judiciaire de droit commun et d’autre part, que les différents délais applicables ne sont pas ceux du Code de l’expropriation, mais ceux qui ressortent du Code civil ou du Code de procédure civile.
Il est donc parfaitement logique, en ce qui concerne le délai de prescription, d’appliquer l’article 2224 du Code civil.
2. Sur le délai de prescription qui en découle
L’article 2224 du Code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".
La Cour d'appel avait indiqué que "l'action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer" et "que la révélation du dommage n'est pas assimilable à la connaissance de l'étendue du préjudice".
La Cour de cassation suit la Cour d’appel dans cette analyse.
Il en ressort que le délai de prescription de l’action à l’encontre du syndic ne commençait pas à courir à la date du jugement fixant l’indemnité d’expropriation.
Or, le propriétaire exproprié avait manifesté dans un courrier par lequel il avait rejeté l’offre amiable de l’expropriant, sa connaissance des conséquences dommageables des fautes du syndic commises plus de cinq ans avant le début de la procédure d’expropriation.
C’est la raison pour laquelle son action a été jugée irrecevable.
La solution est stricte, car elle revient à contraindre le propriétaire à solliciter une indemnité à raison d’une perte de valeur, avant qu’elle ne se manifeste concrètement lors d’une négociation ou de la fixation d’une indemnité.
Comentarios